幸福澳洲房地產●優雅英國房地產

澳洲房地產市場對於海外置產投資者來講是誘人的「避風港」。在澳洲，他們會在何處買房呢？ 他們是否真的會對澳洲房地產價格產生影響呢？據每日新聞報導，靠近海灘的房產與富裕的市郊，或者是靠近大城市中心的公寓房都是海外投資澳洲房地產者關注的。

中國投資客海外置產如今看上澳洲房地產，當地第一大城市雪梨成為最愛，在中國投資者銀彈攻勢下，去年雪梨房地產房價大漲，其中，中國留學生意外成為最具成長潛力的澳洲置產買家。

新華社報導，澳洲房地產近兩年一直飆升，尤其是第一大城雪梨的房價漲勢更是「根本停不下來」。目前在雪梨推出的新樓盤中，有近5分之1被中國投資者收入囊中。

據澳洲外國投資審查委員會（FIRB）數據，2013年，中國買家共在澳洲房地產市場投資59億澳元（約合55.5億美元）、年增幅達42％。金融服務巨頭瑞士信貸銀行據此推算，未來7年，中國買家每年將至少在澳洲房地產市場砸下50億澳元（約合47億美元）。

一名當地人士表示，雪梨房價自2000年開始上漲，但漲幅一般都在4％至5％，最高也就7％至8％。但最新統計數據，2013年雪梨平均住房價格增幅高達14.6％，讓當地人頻呼「很誇張」。

最新數據顯示，澳洲房地產上市的待售房產數量下降，意味著澳洲房地產賣家在市場中仍然佔據上風。
據澳洲新聞網報導，根據房地產研究機構SQM調查（SQM Research）的最新數據，7月份全澳洲房地產待售房源數量降至三年多來的最低水平。數據顯示，今年7月份共有334,683棟房產待售，比6月份下降了3.6%，比去年同期下降4.8%。

SQM調查機構克里斯托弗（Louis Christopher）表示，澳洲房地產下降的速度似乎已經有所放緩。他稱，這絕對仍是一個賣家市場，因為目前在房產市場中，買家的數量比賣家多。

《The Economy Intelligence Unit》經濟學人智庫發布，全球最適合居住城市由澳洲的墨爾本奪冠，排行榜前10名的城市，有7個位於加拿大和澳洲。
墨爾本在教育、醫療、基礎建設等項目都拿下滿分，被稱為澳洲文化之都的發源地，是澳洲的創意靈魂，各種活動娛樂都讓墨爾本生氣蓬勃，澳網公開賽正是在此舉行。澳洲墨爾本近年來可以說是人氣強強滾，看一下澳洲房地產的墨爾本地區房市就能窺知一二，不僅因為墨爾本是澳洲的創意靈魂，加上大量移民人口，讓墨爾本文化越來越多元；大量的人口也帶動澳洲房地產的成長。其中，相較雪梨的高房價，墨爾本房地產是相當親民的選擇，且發展性占澳洲房地產相當重要的一環。

據澳洲網報道，研究咨詢委員會(Research Advisory Committee)26日公布最新的澳洲人口報告(People of Australia Report)，報告結果顯示，澳洲人口極為多樣性，移民出生地遍布全球252個國家和地區。該報告還指出，目前在國內，除英語外，普通話已經成為最常見的語種，使用人數占全澳總人數的1.5%以上。

報告顯示，在澳洲生活的海外移民出生地覆蓋面極廣，囊括全球252個國家和地區。報告指出，目前在澳居住人口最多的是澳洲人；其次是出生在英國的人，人數高達90萬人；緊隨其後是新西蘭出生的移民，人數達48.3萬人。

數千名中國投資者不遠千里跑到澳洲投資澳洲房地產，分析師預測，海外投資者將使雪梨房地產的內城區公寓市場與近年看漲的墨爾本房地產在未來兩年繼續保持火熱。

為吸引中國富豪的關注，綠地集團、MAB Corporation和澳洲星獅地產等地產開發巨頭都在大力推銷他們的公寓樓項目。與此同時，根據澳洲房地產監測機構（APM）的數據，雪梨和墨爾本分別以83.4%和75.3%的喜人清盤率揭開了春季拍賣會的序幕，上週末兩地的房產成交總額達到了5億4570萬元。

週末期間，來自中國的王女士（Maggie Wang）在雪梨東區的Bellevue Hill買下了一套約600萬元的豪宅。王女士三年前移民澳洲，她在中國經營一家IT和房地產開發公司，最近又在澳洲開了一家婚禮策劃公司。她說，中國人對澳洲房地產感興趣，不僅僅是爲了賺錢。“人們喜歡這裡的生活方式，這個國家和它的環境。這不只是爲了投資。”她說。

另一名中國買家，26歲的Crystal，在雪梨最高尚的富人區之一Vaucluse買下了一套500多萬元的豪宅，而且還計劃在投資更多澳洲房地產。

國內房地產獲利空間逐漸被壓縮，投資人轉往海外投資置產，根據統計顯示，36歲以上族群絕大多數偏好馬來西亞，比例幾乎是紐澳的兩倍多；而35歲以下的族群投資偏好紐、澳州房地產。馬來西亞氣候終年均溫25度，氣候宜人，且華人眾多，中文和台語可通，飲食口味相近，除了投資增值，也可當成海外度假的第二家園，因此獲得36歲以上投資者青睞。紐澳和美、英都屬英語系國家，又有類似佛羅里達和加州的衝浪玩水勝地，但紐、澳洲房地產的房價相較英美便宜許多，是35歲以下族群能夠負擔的範圍，因此受到此族群喜愛。

此外，調查顯示，大多數投資海外置產人的投資預算為新台幣1000-1500萬，占比39%，此預算區間可選擇投資吉隆坡，這個總價多為2房或2+1房的標準格局，是最容易出租的房型，投報率高達4~6%。

至於購屋預算1000萬以下的占比29%，而澳洲房產平均7年漲一倍，墨爾本房地產去年增幅為7.9%，在加拿大政府2014年初終止投資移民後，預期中國富豪將會把目光轉向澳洲，支撐澳洲房地產成長力道，1000萬預算可選擇墨爾本新興地區，3~4房的獨棟房屋，對家中有小孩、需要獨立大空間的澳洲青壯年族群，相當有吸引力。

據新西蘭天維網援引福布斯報道，近日《富比世》發佈今年的十大華人投資移民國家榜單。榜單從多方面對各國進行考察，提取了包括和平、醫療、經濟、教育、政治、出行等因素在內的最新一年的相關國際報告進行數據整合。根據各國的排名情況得到候選名單後，再對重點國家的房地產房價水平和移民政策的難易程度進行考量，進行名次調整，最終得到最新一期的榜單。

和去年的榜單相比，澳大利亞上升一名，登上了今年的榜首。一直以來澳洲房地產投資熱就以完善的醫療體系、高質量的教育水平、安全的社會環境以及較為傳統的移民文化，深受華人青睞，使得澳洲房地產節節看漲。新西蘭在今年榜單上的排名也有提升，位列第二名。西班牙今年首次上榜，憑借成功率更高的移民政策，更為合理的生活成本，以及申根成員國的優勢，不少華人選擇西班牙成為進入歐洲的便捷踏板。

根據經建會統計，2013年底，台灣人口數為2337萬人，預估2060年會減為1757萬~2047萬人；相反的，澳洲目前人口為2342萬人，2061年人口將會成長到3680萬~4830萬人，是台灣人口的2.5倍。台灣房屋執行長方彥夫表示，過去45年，澳洲房地產平均每七年增值一倍，澳洲房地產增值的主因就是人口成長，而近五年來，澳洲人口增加最多的城市就是墨爾本，平均每週增加1500人，墨爾本房地產是投資澳洲房產的主要標的，更是澳洲房地產的強力支撐。

除了人口成長，澳洲人一生平均換屋4~5次，也使得房地產市場交易旺盛、需求穩定。一般來說，澳洲居民有工作後就會考慮買房子，20萬元到30萬元左右(約為台幣550萬~825萬)的房子是年輕上班族的首選。當這群人到了適婚年齡，就會考慮賣掉原來30萬元的房子，購買35萬元左右(約為台幣962萬)的房子。等到40~50歲年齡的時候，他們會考慮入住40萬到50萬(約為台幣1100~1375萬)的房子，或者擁有第二套房產。等到年紀到了70歲左右，澳洲的老人們一般會選擇賣掉所擁有的住宅，入住老人公寓。澳洲房地產房市交易旺盛，房產買賣和投資法制健全，投資澳洲房產風險較低、回報率高，所以現在正是進入澳洲房地產市場的最佳時機。

方彥夫提醒，澳洲政府規定，外國人僅能購買預售屋，換言之，台灣人購屋日後若要出售，對象一定是澳洲當地人，因此選擇物件時，一定要以當地人的角度出發，以下幾點觀念差異提供投資者注意：

台灣的包租公、包租婆越來越辛苦！根據全球房地產指南(Globa Property Guide)統計，台灣租金投報率僅有1.57%，是全亞洲最低，加上政府部門強力打房，導致投資人資金外流。包租公除了租金收入需繳交二代健保補充保費之外，財政部也將進行「抓漏總動員」，綜所稅結算申報結束後，即將開查房東的一○一年度租賃所得，清查房東是否誠實申報租金所得稅，尤其一人名下持有三間以上的房屋、或出租黃金店面，就是國稅局重點鎖定的查稅對象。

台灣房屋執行長方彥夫建議，包租公、包租婆應把眼光轉向海外房地產投資，其中，投資澳洲房地產就是一個中長期投資的穩定標地。以同樣的預算相比，1000萬在台北市只能購買老公寓，或是老公寓改建成的套房出租，但這些屋齡40、50年的老公寓問題多，租金投報率已經不高，修繕費用又吃掉不少房租收入，十分不划算。

投資澳洲房地產八大原因

投資澳洲房地產原因一
政治、經濟和社會環境最穩定國家之一

低利環境，市場游資充裕，紛紛找尋資金出口，最穩當的選擇就是投資房地產，而根據匯豐銀行對包括中國、馬來西亞、新加坡和台灣的7個國家和地區的富裕亞洲人的最新調查顯示，澳洲房地產是這七個國家富人海外置產的首選。

澳洲匯豐銀行（HSBC）首席經濟學家布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）表示，外國買家的增加會促進房價的上升。他說：「到目前為止，房價上漲的最大因素是低利環境和貸款方便，其中外國買家大幅增加也是原因之一。澳洲房地產某些地區的房價將會受到影響，如預售屋的房價很可能被外國買家推高許多。」布洛克斯漢姆預計今年在澳洲置產獨立房(house)房價會再上漲10%。

根據澳洲房地產海外投資審查委員會發布的年度報告，2013財政年度裡，委員會發出1萬1,668名購買澳洲住房的外國人許可，比前一年度高出19%。這些買家將總共170億澳元資金注入澳洲房地產和澳洲不動產的住宅市場。

數據顯示，外國人對包括辦公室、購物中心和酒店等商業房地產的投資高達350億元，總共有1萬2,025名外國買家獲得批准，上升幅度也為19%。其中墨爾本所在的維多利亞省4,573人，紐省3,580人，昆士蘭省1,734人，西澳1,267人，南澳567人。