幸福澳洲房地產●優雅英國房地產

澳洲房地產市場對於海外置產投資者來講是誘人的「避風港」。在澳洲，他們會在何處買房呢？ 他們是否真的會對澳洲房地產價格產生影響呢？據每日新聞報導，靠近海灘的房產與富裕的市郊，或者是靠近大城市中心的公寓房都是海外投資澳洲房地產者關注的。
墨爾本和布里斯本都是想找地方存放錢財的海外投資置產者具有濃厚興趣的城市，因此澳洲房地產市場具有如此之大的吸引力也就不足為奇了。澳洲房地產有穩定的經濟，堅實的資本增長記錄，以及允許外國人購買新住房與開發項目的法律。外國買家，中國人的胃口依然很大。 據外國投資審查委員會（FIRB）的統計，在2012/13年期間，授予外國投資者澳洲房地產提案的審批數量達12025件，而2011/12年間，為10118件。在最近澳洲與中國簽訂了自由貿易協定後，很可能會有越來越多的中國投資者尋求澳洲房地產，尤其是商業市場。
據澳洲房地產投資者克羅斯利（Andrew Crossley）稱，大量海外投資澳洲房地產的投資者，以中國人為主，且集中在澳洲的東海岸。也有一些海外置產投資者也開始擴大尋找西澳和黃金海岸的澳洲房地產。在布里斯本，他們正在尋找漢密爾頓（Hamilton）、袋鼠角（Kangaroo Point）和布里奇曼唐斯（Bridgeman Downs）的房產；在悉尼，他們專注於莫斯曼（Mosman）、邦岱（Bondi）和克雷蒙（Cremorne）區； 而在墨爾本，他們則對伯伍德（Burwood）、唐卡斯特（Doncaster）和艾芬豪（Ivanhoe）感興趣。「對於投資澳洲房地產，他們一般對環境宜人的郊區比較感興趣。」克羅斯利說。
許多海外置產投資者也購買位於市中心的公寓房，尤其是在墨爾本。「期中一些人甚至不出租公寓房，這就是一個存他們錢的地方，」克羅斯利說。Savills澳洲房地產公司墨爾本分公司的副主任黑德里奇（Julian Heatherich）將富裕市郊的澳洲房地產開發項目賣給了許多中國的大型房地產企業。 她說，在過去的12個月中， 這些活動變得「積極了很多」。包括建築商翁沃克（Lang Walker）在內的澳洲房地產開發商也向費爾法克斯媒體提出了對亞洲房產集團抬高價格購買住房開發用地的擔憂。
大多數房地產專家認為，所有這些海外置產投資者的興趣正在對當地房地產市場產生影響。最近一項對澳洲各大銀行及澳洲房地產開發公司的房地產分析師進行的調查，指責來自外國的投資是造成澳洲房地產的房價推升主要驅動力。

中國投資客海外置產如今看上澳洲房地產，當地第一大城市雪梨成為最愛，在中國投資者銀彈攻勢下，去年雪梨房地產房價大漲，其中，中國留學生意外成為最具成長潛力的澳洲置產買家。

新華社報導，澳洲房地產近兩年一直飆升，尤其是第一大城雪梨的房價漲勢更是「根本停不下來」。目前在雪梨推出的新樓盤中，有近5分之1被中國投資者收入囊中。

據澳洲外國投資審查委員會（FIRB）數據，2013年，中國買家共在澳洲房地產市場投資59億澳元（約合55.5億美元）、年增幅達42％。金融服務巨頭瑞士信貸銀行據此推算，未來7年，中國買家每年將至少在澳洲房地產市場砸下50億澳元（約合47億美元）。

一名當地人士表示，雪梨房價自2000年開始上漲，但漲幅一般都在4％至5％，最高也就7％至8％。但最新統計數據，2013年雪梨平均住房價格增幅高達14.6％，讓當地人頻呼「很誇張」。

美國富比世雜誌報導，截至2014年上半年，到澳洲置產已成為僅次於美國的第2受中國投資者歡迎的房地產市場。值得一提的是，中國留學生正成為澳洲購房群體中的一股不可忽視的上升力量。

《每日郵報》日前報道，英國房地產開發商越來越以虛高的價格把房子直接賣給中國買家，徹底拋棄英國國內買主。
批評人士表示，這種手段可能讓已經過熱的英國房地產市場進一步不穩，同時加劇房源短缺。

包括邦瑞（Barratt Homes）和伯克利集團（Berkeley Group）等英國房地產大開發商都在北京和上海開設辦事處，以迎合對英國城市中心黃金地段新樓盤日益增長的海外投資需求。報道稱，這種現象不僅局限於首都倫敦。在伯明翰，豪宅新盤「立方體大廈」（The Cube ）有30%的公寓賣給了中國人。一些中國投資者有子女在英國大學就讀。

有些中國投資者把公寓當做確保高房租收入的安全港。中國銀行也為中國投資者提供以英鎊計算的購房抵押貸款協助中國人在英國置產。
英國房產開發商Sequre的負責人邁克爾·薩克斯（Michael Sacks ）說：「英國城市中心的新建居民樓被整塊買下，再轉手賣到海外，主要是賣給中國人，價格遠遠高於實際價值。」他說：「此舉將導致一些城市住宅嚴重短缺，因為在建的樓盤被全部買下，讓首次購房者更難登上購房階梯。」

最新數據顯示，澳洲房地產上市的待售房產數量下降，意味著澳洲房地產賣家在市場中仍然佔據上風。
據澳洲新聞網報導，根據房地產研究機構SQM調查（SQM Research）的最新數據，7月份全澳洲房地產待售房源數量降至三年多來的最低水平。數據顯示，今年7月份共有334,683棟房產待售，比6月份下降了3.6%，比去年同期下降4.8%。

SQM調查機構克里斯托弗（Louis Christopher）表示，澳洲房地產下降的速度似乎已經有所放緩。他稱，這絕對仍是一個賣家市場，因為目前在房產市場中，買家的數量比賣家多。
克里斯托弗稱，雪梨房地產市場依然強勁，而墨爾本在所有的省府城市中待售房產的數量是最多的。「數量正在減少，不過在我們看到墨爾本房地產價格有任何大幅增長的情況之前，那裏的市場仍有很多房源可以吸收。」不過達爾文是7月份唯一待售房產增加的省府城市。克里斯托弗認為，現在有足夠的證據說明達爾文的房產市場確實出現了下滑。

《The Economy Intelligence Unit》經濟學人智庫發布，全球最適合居住城市由澳洲的墨爾本奪冠，排行榜前10名的城市，有7個位於加拿大和澳洲。
墨爾本在教育、醫療、基礎建設等項目都拿下滿分，被稱為澳洲文化之都的發源地，是澳洲的創意靈魂，各種活動娛樂都讓墨爾本生氣蓬勃，澳網公開賽正是在此舉行。澳洲墨爾本近年來可以說是人氣強強滾，看一下澳洲房地產的墨爾本地區房市就能窺知一二，不僅因為墨爾本是澳洲的創意靈魂，加上大量移民人口，讓墨爾本文化越來越多元；大量的人口也帶動澳洲房地產的成長。其中，相較雪梨的高房價，墨爾本房地產是相當親民的選擇，且發展性占澳洲房地產相當重要的一環。

據澳洲網報道，研究咨詢委員會(Research Advisory Committee)26日公布最新的澳洲人口報告(People of Australia Report)，報告結果顯示，澳洲人口極為多樣性，移民出生地遍布全球252個國家和地區。該報告還指出，目前在國內，除英語外，普通話已經成為最常見的語種，使用人數占全澳總人數的1.5%以上。

報告顯示，在澳洲生活的海外移民出生地覆蓋面極廣，囊括全球252個國家和地區。報告指出，目前在澳居住人口最多的是澳洲人；其次是出生在英國的人，人數高達90萬人；緊隨其後是新西蘭出生的移民，人數達48.3萬人。
此外，澳洲人口報告還顯示，除了英語，普通話已經成為澳洲國內最常見的語種。目前，澳洲國內使用普通話的人占總人口的1.5%以上。此外，意大利語、阿拉伯語、廣東話、希臘語以及越南語也十分常見，但使用上述語言的人數相加僅占總比的1%。

英國房地產房價在創新高。全英房貸協會（Nationwide building society）的調查指出，房價增長率從11.1%上漲到11.8%，而且全英國房地產都出現上漲的趨勢。

英國房地產房價在6月增長1%，但是5月只有0.7%，調查也發現英國房地產平均房價已經超過2007年的最高峰，現在英國平均房價為大約188903英鎊。

漲勢最強勁的仍然是英格蘭南部，但是其他各地略有不同。倫敦房地產上漲的速度是最快的，與去年同期相比，今年3至6月的房價上漲了26%。

全英房貸協會說，預期7月開始，倫敦地區的房價漲勢將會趨緩，說是來自房屋中介與估價師「道聽途說」的「證據」。

該協會首席經濟師加德納爾說，最近英格蘭銀行金融政策委員會為避免房市過熱所採取的行動，應該不會「造成顯著的衝擊」。

數千名中國投資者不遠千里跑到澳洲投資澳洲房地產，分析師預測，海外投資者將使雪梨房地產的內城區公寓市場與近年看漲的墨爾本房地產在未來兩年繼續保持火熱。

為吸引中國富豪的關注，綠地集團、MAB Corporation和澳洲星獅地產等地產開發巨頭都在大力推銷他們的公寓樓項目。與此同時，根據澳洲房地產監測機構（APM）的數據，雪梨和墨爾本分別以83.4%和75.3%的喜人清盤率揭開了春季拍賣會的序幕，上週末兩地的房產成交總額達到了5億4570萬元。

週末期間，來自中國的王女士（Maggie Wang）在雪梨東區的Bellevue Hill買下了一套約600萬元的豪宅。王女士三年前移民澳洲，她在中國經營一家IT和房地產開發公司，最近又在澳洲開了一家婚禮策劃公司。她說，中國人對澳洲房地產感興趣，不僅僅是爲了賺錢。“人們喜歡這裡的生活方式，這個國家和它的環境。這不只是爲了投資。”她說。

另一名中國買家，26歲的Crystal，在雪梨最高尚的富人區之一Vaucluse買下了一套500多萬元的豪宅，而且還計劃在投資更多澳洲房地產。
前工黨政府推出的大額投資者簽證允許在澳洲投資500萬澳元以上的外籍人士獲取四年居留權，並可能進一步獲取永居。

據最新外電報告指出，澳洲墨爾本是未來全球地產市場的一顆新星，這也預示著墨爾本房地產將繼續攀升，澳洲房地產也將越來越熱絡。報告發布機構列出了地產增值最有潛力的12座城市，他們相信這些城市將超越發展更完備的老城，比如紐約和倫敦。在這12座城市裏，都突顯出許多無法用金錢來衡量的增值因素，如：氣候環境、生活品質、政府規劃、經濟基礎、技術產業、增值潛力等，價格因素與其他決定購買的因素相比就顯得不那麽重要了，這也使它們對本地和國際投資者都具備著吸引力。

同時，隨著中國反腐力度不斷加劇，越來越多的富人將資金撤出中國投入澳洲房地產市場。據經紀商CLSA調查，約一千萬中國富人有興趣移民澳洲當然也會投資澳洲置產。分析認為，在移民目標國擁有住房是資金湧入雪梨和墨爾本房地產市場的一個關鍵原因。

榜單上，墨爾本位列榜單第二，特拉維夫位列第一，而印度的清奈位列第十二。同樣一個兩臥室的公寓為例，在欽奈最好的位置，價格是160,000美元，而在特拉維夫，價格將是1,450,000美元。
對於很多超富裕人士來說，房地產已經是一個獨特的資產類別，所有的投資數據顯示，全球都集中關註著那些房產市場正在發展的國際化城市裏的優質房產項目上。房產會持續作為國際性投資的一個重要角色，而投資者也會把目光投到未來，在潛力城市裏去尋找世界級的目標。

同時，報告也為我們提示出作為投資目標城市的軟環境條件有哪些：

【英國貿易文化辦事處】英國在2013/14年度贏得的外來投資計劃，創下自1980年代開始保存紀錄以來的新高。據英國貿易投資署（UKTI）提供的年度投資數據顯示，英國在2013至2014年吸引到的投資計劃，較前一年度（2012至2013年）增加14%。英國政府以外的獨立機構資料也有相同發現，例如安永會計師事務所（EY）證實，英國仍是吸引最多外來直接投資計劃的歐洲國家。

英國貿易投資署2013/14年度外來投資報告（UKTI inward investment report 2013/14）還指出，該年度外來投資在英國創造6萬6390個工作機會，為2001年以來之最。外資企業在2013至2014財報年度期間，共在英國進行1773項投資計劃。英國貿易投資署自2010年起登記在案的外來投資計畫為6172件，估計共創造22萬個以上的工作機會。對英國投資破紀錄的好消息已經正式在於七月在格拉斯哥（Glasgow）主辦的大英國協運動會商務會議（Commonwealth Games Business Conference），向全球商界與政界領袖展示英國的所有商業優勢。

英國持續從全球各地吸引高品質投資，包括歐洲、北美和日本的既有經濟夥伴，以及印度、中國等關鍵成長市場。報告也指出外來投資散布英國各地所帶來的好處，落腳英格蘭、蘇格蘭、威爾斯、北愛爾蘭和倫敦的投資計畫和新增工作機會數目，全都出現成長。英國貿易投資署吸引高價值和高品質投資的重點策略，將確保全英國房地產可從投資計劃中獲得最大利益。其中吸引最多的投資案件的產業包括先進製造、創意產業和資通訊、金融與專業服務、能源與基礎設施，以及生命科學等。
英國外來投資的再創新高，證明英國政府成長策略（UK Government Growth Strategy）奏效，同時也是對英國房地產和投資環境的信心持續成長增加的指標。這也再次印證英國貿易投資署總部和海外工作團隊的合作相當成功，將英國房地產引介給全球越來越多的市場。

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國內房地產獲利空間逐漸被壓縮，投資人轉往海外投資置產，根據統計顯示，36歲以上族群絕大多數偏好馬來西亞，比例幾乎是紐澳的兩倍多；而35歲以下的族群投資偏好紐、澳州房地產。馬來西亞氣候終年均溫25度，氣候宜人，且華人眾多，中文和台語可通，飲食口味相近，除了投資增值，也可當成海外度假的第二家園，因此獲得36歲以上投資者青睞。紐澳和美、英都屬英語系國家，又有類似佛羅里達和加州的衝浪玩水勝地，但紐、澳洲房地產的房價相較英美便宜許多，是35歲以下族群能夠負擔的範圍，因此受到此族群喜愛。

此外，調查顯示，大多數投資海外置產人的投資預算為新台幣1000-1500萬，占比39%，此預算區間可選擇投資吉隆坡，這個總價多為2房或2+1房的標準格局，是最容易出租的房型，投報率高達4~6%。

至於購屋預算1000萬以下的占比29%，而澳洲房產平均7年漲一倍，墨爾本房地產去年增幅為7.9%，在加拿大政府2014年初終止投資移民後，預期中國富豪將會把目光轉向澳洲，支撐澳洲房地產成長力道，1000萬預算可選擇墨爾本新興地區，3~4房的獨棟房屋，對家中有小孩、需要獨立大空間的澳洲青壯年族群，相當有吸引力。

根據亞洲開發銀行（Asian Development Bank）最新報告預估，台灣今年經濟成長率雖然將由2013年的2.1%增至2.7%，但還是在4小龍吊車尾，也在亞太18個主要國家中敬陪末座。相較之下，亞銀預估馬來西亞2014和2015的經濟成長率都高達5%，澳洲央行也將2015年經濟成長率上修至3％至4％，超越台灣，財經專家阮慕驊表示，當全世界都在簽署區域貿易整合時，馬來西亞和澳洲是美國(TPP)和中國(RCEP)共同拉攏的對象，重要性可見一斑，隨著兩國的經濟成長，澳洲房地產增值可期。

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據新西蘭天維網援引福布斯報道，近日《富比世》發佈今年的十大華人投資移民國家榜單。榜單從多方面對各國進行考察，提取了包括和平、醫療、經濟、教育、政治、出行等因素在內的最新一年的相關國際報告進行數據整合。根據各國的排名情況得到候選名單後，再對重點國家的房地產房價水平和移民政策的難易程度進行考量，進行名次調整，最終得到最新一期的榜單。

和去年的榜單相比，澳大利亞上升一名，登上了今年的榜首。一直以來澳洲房地產投資熱就以完善的醫療體系、高質量的教育水平、安全的社會環境以及較為傳統的移民文化，深受華人青睞，使得澳洲房地產節節看漲。新西蘭在今年榜單上的排名也有提升，位列第二名。西班牙今年首次上榜，憑借成功率更高的移民政策，更為合理的生活成本，以及申根成員國的優勢，不少華人選擇西班牙成為進入歐洲的便捷踏板。

觀察最近華人移民的方向，我們可以看到澳新仍然大熱，而北美地區由於移民政策的變化，使得不少人產生了觀望情緒。與此同時，歐洲各國繼續受到華人的青睞，目的地也不再單純局限于西歐地區，而是在中歐、南歐發展出更多的移民聚集地。
另一處顯著的特點是投資移民的方式越發多樣性。和往年單純依靠投資指定債券、股票的方式來進行移民不同，現在除了這類傳統的項目之外，包括在目的國投資、創建企業，進而產生就業和經濟效益，以及直接購買當地房地產，拉動經濟需求等方式都成為華人投資移民他國的重要方式。